Comprar en preventa sigue siendo una de las formas más comunes de adquirir un departamento en Monterrey: pagas antes, consigues mejor precio y recibes tu inmueble cuando termina la obra. El problema es que en los últimos años se han multiplicado las denuncias por proyectos que nunca se entregaron.
Para darte más protección, en 2026 el Congreso de Nuevo León reformó el Código Civil y reguló por primera vez de forma expresa la preventa inmobiliaria en Nuevo León. Aquí te explicamos qué cambió, qué revisar antes de dar un anticipo y qué hacer si ya lo diste.
¿Qué es una preventa inmobiliaria según la ley de Nuevo León?
El artículo 1720 Bis del Código Civil para el Estado de Nuevo León define la preventa como el ofrecimiento de compra de un inmueble que todavía está en construcción, urbanización o desarrollo, y cuyo titular aún no puede transmitir la propiedad porque no tiene la autorización de ventas.
Un detalle de lenguaje que conviene conocer: en la ley, tú, como comprador, eres el "oferente", porque eres quien ofrece comprar. La desarrolladora es el "destinatario" de tu oferta.
Qué cambió con la reforma del 2026
La reforma se publicó en el Periódico Oficial del Estado el 16 de enero de 2026 y entró en vigor el 17 de marzo de 2026. Aplica a todo tipo de inmuebles en preventa: departamentos, casas, terrenos, locales y oficinas.
Solo puede recibir tu dinero quien tenga licencia de construcción
La desarrolladora debe ser titular de una licencia de construcción vigente para el proyecto. Si quien te vende no es el titular, necesita una autorización por escrito ratificada ante notario público (artículo 1720 Bis 2).
El documento debe incluir datos mínimos
La preventa debe constar por escrito con el nombre y domicilio de ambas partes, los datos de una cuenta bancaria de cada una, la identificación del inmueble y la fecha de la oferta (artículo 1720 Bis 1).
Si la desarrolladora recibe tu dinero, tu oferta se tiene por aceptada
En cuanto la desarrolladora recibe un depósito o anticipo, la ley da por aceptada la preventa (artículo 1720 Bis 4). Ojo: aceptar la preventa no equivale a una compraventa (artículo 1720 Bis 3). La compraventa formal llega después, con la escritura.
Si vence la licencia o niegan la autorización, recuperas tu dinero
La desarrolladora debe avisarte si vence la licencia de construcción o si la autoridad niega la autorización de ventas. En esos casos puedes revocar tu oferta y te deben devolver lo que pagaste, con intereses, en un plazo máximo de 60 días naturales. No puedes renunciar a este derecho por adelantado (artículo 1720 Bis 5).
Además, el documento puede fijar penas para ambas partes en caso de incumplimiento (artículo 1720 Bis 6).
Checklist antes de dar un anticipo
Pide copia de la licencia de construcción y verifica que esté vigente.
Confirma quién firma y, si no es el titular, que tenga facultades ratificadas ante notario.
Paga solo por transferencia a una cuenta a nombre del titular, nunca en efectivo ni a terceros.
Revisa que el contrato cumpla con la NOM-247-SE-2021 de PROFECO sobre preventas inmobiliarias.
Desconfía de precios muy por debajo de la zona o de la presión para firmar ese mismo día.
Pide a un abogado que revise el documento antes de firmar.
¿Ya diste tu anticipo y la obra no avanza?
No esperes. Reúne tu contrato, recibos, comprobantes de transferencia, mensajes y la publicidad del proyecto.
Según tu caso, puede proceder una reclamación civil para recuperar lo pagado y las penas pactadas, una queja ante PROFECO o una denuncia penal por fraude. En marzo de 2026 el Congreso también reformó el artículo 386 del Código Penal de Nuevo León en materia de fraudes inmobiliarios. Elegir la vía correcta, y en qué orden, puede marcar la diferencia. Si ya te pasó, lee nuestra guía para víctimas de fraude inmobiliario.
Cómo te ayuda GGAF
En GGAF revisamos licencias, contratos y facultades antes de que firmes. Si ya fuiste afectado, diseñamos la estrategia para defender tu patrimonio y recuperar lo que te corresponde. Conoce nuestro Servicio Jurídico para problemas inmobiliarios.
Preguntas frecuentes sobre preventas inmobiliarias en Nuevo León
¿Qué cambió con la reforma de preventas en Nuevo León?
Desde el 17 de marzo de 2026, el Código Civil de Nuevo León exige que solo reciba preventas quien tenga licencia de construcción vigente, fija datos mínimos para el documento y obliga a devolver tu dinero con intereses en 60 días si vence la licencia o se niega la autorización de ventas.
¿Firmar una preventa significa que ya compré el departamento?
No. La ley de Nuevo León aclara que aceptar una preventa no equivale a una compraventa. La propiedad se transmite después, cuando se firma la escritura ante notario.
¿En cuánto tiempo me deben devolver mi dinero si el proyecto se cae?
Si vence la licencia de construcción o se niega la autorización de ventas, la desarrolladora debe devolverte lo pagado, con intereses, en un máximo de 60 días naturales después de que revocas tu oferta.
¿La reforma aplica a contratos firmados antes de marzo de 2026?
Depende de cada caso, de la fecha y del tipo de documento que firmaste. Un abogado debe revisarlo. En GGAF analizamos tu contrato y te decimos qué protección tienes.
¿La reforma aplica solo a departamentos?
No. Aplica a cualquier inmueble en preventa en Nuevo León: departamentos, casas, terrenos, locales comerciales, oficinas y naves industriales.
¿Qué hago si la desarrolladora desapareció con mi anticipo?
Guarda todas tus pruebas y busca asesoría legal cuanto antes. Puede proceder una denuncia por fraude y una reclamación civil. GGAF, despacho de abogados en San Pedro Garza García, atiende casos de fraude inmobiliario en Monterrey y su área metropolitana.
¿Vas a firmar una preventa o ya diste un anticipo?
Antes de dar otro peso, deja que revisemos tus documentos. Llama al 81 4174 5411 o escríbenos por WhatsApp al 81 8685 8413 para agendar tu consulta con nuestro equipo jurídico.
